SCPI ou OPCI : lequel de ces deux placements choisir pour son investissement immobilier ?
Pour avoir du rendement sans se soucier de la gestion, il faut bien choisir le meilleur placement lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. La société civile de placement immobilier et l’organisme de placement collectif en immobilier sont deux placements qui ont leurs avantages ainsi que les inconvénients. Cet article dévoile lequel de ces deux placements choisir pour son investissement immobilier (SCPI ou OPCI).
SCPI et OPCI : les concepts à connaître pour mieux les appréhender
La SCPI et l’OPCI sont des supports d’investissement immobilier. Il s’agit de titres investis dans l’immobilier pour faire des bénéfices. Ces placements sont aussi appelés « pierre papier ». Dans les deux cas, les investisseurs ne possèdent pas de biens physiques, mais de fonds de placement immobilier, et plus précisément d’immobilier physique indirect. À titre d’information, les collectes sur les SCPI et les OPCI s’élevaient respectivement à 5,5 milliards et à 4 milliards d’euros pour l’année 2016.
En outre, bien que les deux placements aient sensiblement les mêmes principes, ils sont différents sur certains points. Par ailleurs, l’investisseur achète des parts et reçoit en échange des revenus ou rendements. La valeur en liquidité de ces parts varie selon les SCPI et les OPCI. Pour la SCPI, la classe d’actif immobilier est facile à déchiffrer et le porteur de projet peut facilement effectuer un placement sur le long terme.
Quant à l’OPCI, il présente des produits financiers flexibles. Il faut toutefois souligner que les investisseurs ne peuvent pas tirer profit des fluctuations du marché avec ces deux placements. En effet, ces derniers sont conçus pour être conservés avec une durée minimale de 5 à 8 ans.
Que choisir entre la SCPI et l’OPCI ?
La fiscalité est le meilleur critère de sélection entre ces deux placements. Il est donc important d’effectuer un calcul de la fiscalité obtenue sur les revenus générés avant l’acquisition. Sinon le fisc peut demander à l’investisseur de choisir un actif imposable en BIC ou d’opter pour des immeubles situés en Allemagne selon son taux marginal d’imposition.
À savoir que la convention fiscale franco-allemande est avantageuse pour les investisseurs avec un TMI supérieur ou égal à un taux de 30 %. Il faut tenir compte également du fait que les SCPI offrent des actifs immobiliers plus variés que les OPCI. Ces derniers sont généralement connus pour leurs valeurs en liquidités. Toutefois, et dans la majorité des cas, les SCPI sont plus rentables que les OPCI.
Selon Eric Leroux, du Journal des finances Investir, les SCPI sont les vainqueurs, car elles présentent un large choix, offrent de nombreux moyens de tirer partie de la fiscalité et ne nécessitent pas beaucoup de frais sur le long terme. Il va même plus loin en avançant que les SCPI sont plus performantes que les OPCI. Malgré tout, les OPCI sont plus abordables et augmentent la valeur d’un capital à moyen et long terme alors que les SCPI sont plutôt un moyen de complément de revenu en temps réel, ou différé si l’investisseur a emprunté.
