Les principales différences entre la SCPI et l’OPCI
Pour investir efficacement dans un patrimoine immobilier, il faut savoir qu’il existe à l’heure actuelle deux produits intéressants. Il s’agit de la société civile de placement immobilier (SCPI) et de l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI). Cet article dévoile les principales différences entre la SCPI et l’OPCI.
Les caractéristiques communes entre la SCPI et l’OPCI
La société de placement immobilier (SCPI) et l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) sont des placements immobiliers habituellement connus sous le terme de « pierre-papier ». Ils comportent un certain nombre de traits communs. Tout d’abord, la répartition des risques entre leurs membres par la gestion collective est identique. Ensuite, la procédure d’investissement pour un particulier est le même pour les deux placements. Ces derniers permettent en effet à un investisseur d’acheter des parts de leurs sociétés plutôt que de faire l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer.
Ce qui permet par exemple de gagner un revenu régulier. L’investissement indirect qu’offrent ces deux placements donne également à un particulier la possibilité d’éviter les problèmes liés à la gestion de l’immobilier, ce qui nécessite le paiement d’une commission de gestion et fait bénéficier de stratégies immobilières adéquates. En outre, la SCPI et l’OPCI sont tous deux administrés par une société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés financiers (AMF). Cette dernière s’occupe de la gestion des fonds.
Les éléments qui distinguent la SCPI de l’OPCI
Ces deux placements se démarquent l’un de l’autre dans la structuration de leurs actifs. De fait, la Société de Placement immobilier ou SCPI investit dans l’immobilier dans le but de le louer. Ce qui lui permet de créer et de redistribuer un rendement locatif. L’organisme de placement collectif immobilier, quant à lui, s’intéresse aux actifs financiers et investit dans l’immobilier direct. Par ailleurs, si la SCPI investit jusqu’à 100 % en actifs immobiliers, l’OPCI, de son côté, affiche un taux d’engagement qui oscille entre 51 à 65 %.
L’OPCI permet par ailleurs aux investisseurs de profiter davantage d’allocation en liquidité (5 % minimum), de valeurs mobilières sous forme d’action, ainsi que d’obligations ou de fonds de type OPCVM. Ce qui n’est pas le cas de la SCPI. Autre point de divergence entre les deux placements : la fiscalité. Effectivement, les revenus de la SCPI dépendent des revenus fonciers, et ses plus-values de cession de parts sont soumises au régime des plus-values immobilières.
Un particulier membre de la SCPI est donc soumis à l’impôt sur le revenu pour ses gains. En revanche, l’OPCI est régi par la fiscalité des capitaux mobiliers lorsqu’il est question de SPPICAV ou Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. Depuis le début de l’année 2018, les dividendes ou plus-values de cessions de l’OPCI obéissent au prélèvement forfaitaire unique (PFU) avec un taux de 30 % incluant les prélèvements sociaux.
Il existe enfin d’autres catégories d’OPCI, à l’instar du FPI ou Fonds de Placement immobilier. La fiscalité qui s’y applique est la même que celle de la SPCI.
