Qu’est-ce que la SCPI et L’OPCI ?

Pour réaliser un investissement avantageux en immobilier, il faut tout d’abord appréhender le fonctionnement de l’actif dans lequel investir. Cet article dévoile le fonctionnement de la SCPI et de l’OPCI.

Le principe de fonctionnement de l’OPCI

L’OPCI ou Organisme de Placement Collectif en Immobilier est un placement généralement connu sous le terme de « pierre-papier ». Il présente un cadre juridique apparenté aux placements collectifs en valeurs immobilières (OPCVM). Le SIVAC et la FCP composent l’OPCI et peuvent être des sociétés de placement à dominante immobilière à capital variable (SPPICAV), ou des fonds de placement immobilier (FPI). L’OPCI est dirigé par une société de gestion homologuée par l’AMF.

Ses actifs sont des immobiliers, des OPCVM, des actions ou des obligations avec un taux de 60 %. Pour la société de placement à dominante immobilière à capital variable ou SPPICAV, également appelée OPCI à valeur mobilière, les actifs non immobiliers doivent représenter au moins 51 % du capital et 85 % des revenus locatifs sont redistribués. Ce n’est pas tout, car dès lors qu’elle possède des valeurs mobilières, 50 % des plus-values sont à répartir.

En ce qui concerne le Fonds de placement immobilier (FPI), les investisseurs placent leurs capitaux dans des immeubles comme les magasins ou les bureaux. Ici, au moins 85 % des bénéfices doivent être attribués. Enfin, l’OPCI offre plusieurs avantages comme la pérennité d’un placement à long terme, la possibilité d’être inséré dans une assurance vie ainsi qu’un rendement élevé malgré sa variabilité (3 à 4 % environ).

Les mécanismes de fonctionnement de la SCPI

La SCPI ou société civile de placement immobilier, quant à elle, est un placement immobilier locatif sur le long terme. Ce placement, aussi connu sous l’appellation « pierre papier », distribue à ses investisseurs les revenus correspondant aux loyers encaissés au prorata des capitaux engagés. Avec la SCPI, un investisseur peut mettre en vente ses parts tout au long de l’année malgré l’absence de garantie de liquidité des parts par la société de gestion. Ce n’est pas tout puisque la SCPI est un placement composé uniquement de biens immobiliers comme les bureaux, les résidences hôtelières, les magasins, les établissements de santé, etc.

Il faut rappeler ici que l’investissement avec la SCPI est réparti sur plusieurs immeubles et locataires, et cela, dans les principales métropoles françaises et européennes. Par ailleurs, l’investisseur peut bénéficier de plusieurs avantages en plaçant ses parts de capitaux dans la SCPI. Cette dernière a offert par exemple un rendement de 4,44 % en 2017. La SCPI offre également aux investisseurs la possibilité d’affranchir les contraintes de gestion comme la mise en location, la collecte des loyers, les assurances, l’entretien des locaux, les formalités administratives et fiscales, etc.

C’est en outre un immobilier non coté qui collecte des fonds auprès des investisseurs pour constituer un portefeuille composé uniquement de biens immobiliers comme les bureaux, les magasins, etc. À l’instar de l’OPCI, la SCPI est elle aussi gérée par une société agréée par l’AMF. Pour finir, tout le monde peut investir (même à crédit) à partir de 1000 euros dans une SCPI.